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Bauen & Wohnen/Eigentum	Zurück

Veröffentlicht am 18.6.2004, 08:02 von BernieS

Betrifft: ÖWG/Stiftung Talstraße Graz

	Unfähigkeit und Ignoranz Dass bei einer neu errichteten Wohnanlage nicht alles von Anfang an klaglos funkioniert, und auch einiges nachgebessert werden muss, ist ganz natürlich. Dieses Nachbessern war in unserer Anlage jedoch ziemlich schwierig, da bereits im Kaufvertrag festgelegt wurde, dass die ÖWG auch die Verwaltung der Wohnungen übernimmt. Die Verwaltung hätte an sich die Aufgabe, Mängelbehebungen beim Errichter einzufordern. Dies funktioniert aber nicht so richtig, wenn Errichter und Verwaltung dieselbe Firma sind. So kam es, dass viele Mängel erst nach unzähligen Reklamationen behoben wurden, andere überhaupt nicht und einige Mängelbehebungen den Eigentümern verrechnet wurden, da es ja viel einfacher ist, sich das Geld vom Rücklagenkonto der Bewohner zu holen, als es sich mit den ausführenden Firmen zu verscherzen, die die ÖWG für andere Bauvorhaben noch braucht. Ein Beispiel: Die Wasserversorgungsleitung für eines der Wohnhäuser wurde praktisch im Freien verlegt (Garagendurchfahrt), jedoch in keiner Weise isoliert. Es kam wie es kommen musste: Die Wasserleitung ist eingefroren, eine Druckreduzierung wurde ebenfalls zerstört, dadurch kam es in einigen Wohnungen zu Überschwemmungen. Die ÖWG erklärte den Bewohnern, die mit Recht über die nachlässige Bauleitung verärgert waren, dass der Schaden sowie die nachträgliche Isolierung der Leitung selbstverständlich von der ÖWG getragen werden. Bei der Durchsicht der Betriebskostenabrechnung sah die Sache allerdings ganz anders aus: Man hatte sich wieder einmal an der Rücklage der Eigentümer schadlos gehalten! Ein sofortiger Einspruch gegen die Abrechnung wurde ignoriert und nicht beantwortet. Leider sieht man auch an anderen Unzulänglichkeiten, dass die ÖWG, nicht in der Lage ist, die Siedlung ordnungsgemäß im Interesse der Eigentümer zu verwalten: Es ist beispielsweise nicht möglich zu erreichen, dass die Siedlung ordentlich gereinigt wird, obwohl die Verwaltung auf unsere Kosten eine sehr teure Reinigungsfirma (Fa. Feuchtgraber) bezahlt, die ihren Aufgaben jedoch nicht nachkommt und dennoch keine Konsequenzen zu erwarten hat. Ebenso unmöglich ist es, eine kleine Verbesserung an einer Brandschutztüre durchführen zu lassen, die deren Funktion wieder sicherstellen würde. Einer der Höhepunkte in der eigenwilligen Verwaltungstätigkeit war die unentgeltliche Überlassung unserer Siedlung für Dreharbeiten einer privaten Filmgesellschaft ohne Einwilligung der Eigentümer.

Kommentare


	Loewin (25.6.2004, 07:19)
	@BernieS Z.B. zu diesem Punkt: "Bei der Durchsicht der Betriebskostenabrechnung sah die Sache allerdings ganz anders aus: Man hatte sich wieder einmal an der Rücklage der Eigentümer schadlos gehalten! Ein sofortiger Einspruch gegen die Abrechnung wurde ignoriert und nicht beantwortet." Nicht alles kommt in BK, habt ihr schriftlichen Einspuch erhoben? Gilt als Beweis. Sonderkonsten soll man nicht bezahlen, d.h. nur den normalen BK einzahlen, bis die Sache geklärt wird (z.B. vor der Schlichtungsstelle)


	Loewin (24.6.2004, 19:06)
	@BernieS Kann ich mir vorstellen, der Ton des Briefes von ÖWG .... Die Hausverwaltung kann man mit Mehrheit der Mieter wechseln, es ist aber recht mühsam. Wie ist es mit der Mietervereinigung? Man kann ja anrufen und paar Tips holen.


	BernieS (24.6.2004, 11:28)
	@Loewin: Bewegung kann man nicht direkt sagen. Eine Nachbarin und Leidensgenossin versucht gerade, einen Wechsel der Hausverwaltung zu initiieren. Dialog mit der ÖWG ist nicht möglich, da sich die Herren dort zu schön sind um mit den Bewohnern der Siedlung zu kommunizieren. Der rege Briefwechsel, von dem Herr Mag. Krainer in seiner Stellungnahme schreibt, ist leider sehr einseitig: Viele Bewohner richten regelmäßig Beschwerdebriefe an die ÖWG, welche aber in keiner Weise reagiert.


	Loewin (23.6.2004, 20:55)
	BernieS Sag, gibt es Bewegung in deiner Sache? Hast Du mit anderen Mietern gesprochen?


	BernieS (23.6.2004, 15:43)
	@Loewin: Die Normen haben sich nicht geändert, sondern nur die Qualität der Bauleiter in den Wohnbaugenossenschaften oder das Vertrauen in den Treibhauseffekt.


	Loewin (23.6.2004, 07:35)
	@BernieS "Die fehlenden Details , wie etwa die selbstverständliche Isolierung von frei verlegten Leitungen müssen wir nun ein zweites Mal bezahlen. " Vielleicht gibt es jetzt neue Normen von "seriösen" Stellen, so daß es jetzt nicht selbstverständlich ist, frei verlegten Leitungen zu isolieren?


	ana (22.6.2004, 23:31)
	@Bernie: Als "Sowiesokosten" bezeichnet man Kosten, die bei entsprechender Ausführung "sowieso" entstanden wären. Sämtliche Arbeiten werden vor Vergabe ausgeschrieben und nach Prüfung d. Anbote vergeben und schließlich ausgeführt. Entspricht diese Ausführung jetzt zwar dem Auftrag, nicht aber den Anforderungen des Nützers wird nachgebessert (z.B. nach einem Schadensfall) und die Kosten werden richtigerweise dem Nützer verrechnet. Wäre von vornherein eine "verbesserte" Ausführung ausgeschrieben und beauftragt worden, wären diese Kosten "sowieso" kalkuliert und verrechnet worden. Die Kosten des Schadensfalls selbst, darf natürlich dem Wohnungsinhaber nicht in Rechnung gestellt werden und wurden, wenn ich das richtig verstanden habe, mit der Versicherung abgerechnet. Die Vorgangsweise ist korrekt und du hast konkret diese Ausführung der benötigten Isolierung tatsächlich nur einmal bezahlt.


	Loewin (22.6.2004, 20:18)
	@BernieS Zumindest die Betriebskostenabrechnung kann man über die Mietervereinigung, bzw. dann bei der Schlichtungsstelle schnell überprüfen lassen. Solche "sowieso"-Kosten, noch dazu nach der Zusage der OWG, kann von diesen schnell überprüft werden.


	Loewin (22.6.2004, 18:15)
	@Katzenfreund Nicht gleich klagen. Eine Zeitlang abwarten, dann, wenn es wieder nicht funktioniert! Hier ist ja bereits gepostet, Bernie kann den diemucha Gratis-Rechtsanwalt kontaktieren, sich auch an die Mieterverwinigung wenden. Dann erst. Besser wäre es mit noch mehr Mieter, aber auch allein ist dann ratsam. Handlungsbedarf besteht auf jeden Fall.


	BernieS (22.6.2004, 15:19)
	@ana: Von Bemühen ist bei der ÖWG leider kaum etwas zu bemerken. Was "Sowieso-Kosten" sind ist mir sowieso unklar. Im Sprachgebrauch der ÖWG sind es jedenfalls Kosten, die der Käufer einer Wohnung zwei Mal zahlen muss und für die er die Gegenleistung jedoch nur einmal bekommt. Wir haben eine ordnungsgemäße Ausführung lange vor Bezug der Wohnung vollständig bezahlt. Die fehlenden Details , wie etwa die selbstverständliche Isolierung von frei verlegten Leitungen müssen wir nun ein zweites Mal bezahlen. Wo ist hier die Seriosität, von der du sprichst?


	ana (21.6.2004, 20:34)
	@Katzenfreund: Ich fürchte, so einfach ist das nicht. Und @bernie ist sich darüber auch im Klaren. Die Genossenschaft hat den Schadensfall "Wasserleitung" korrekt abgewickelt. Sogenannte "Sowiesokosten" entstehen tatsächlich hin und wieder und sind rechtlich in Ordnung. Die Reinigungsangelegenheit ist lästig - ich würde als Bewohner auch Druck machen und die ÖWG hat ja bereits reagiert (lt. Firmenstellungnahme). Einziger Punkt, der eigentlich unbefriedigend ist, wäre die Brandschutztüre. Die hat geschlossen zu sein und darf keine Mängel aufweisen. Da besteht echter Handlungsbedarf. Ich entnehme der Firmenstellungnahme, dass die ÖWG sich bemüht, die aufgezeigten Probleme zur Zufriedenheit der Bewohner der Anlage zu lösen. Das spricht für die Seriosität der Genossenschaft. Viele Unternehmen, die hier genannt werden, nehmen sich nicht die Zeit, Stellung zu beziehen.


	Katzenfreund (21.6.2004, 14:06)
	Da kriegt man ja das Speixen!!! Meine Stimme hast!! PS: Informier' dich über deine Rechte, und wenn du im Recht bist: KLAGEN KLAGEN KLAGEN!!!


	Loewin (19.6.2004, 19:57)
	@BernieS Wenn alle große Bauprojekte ... sich so entwickeln würden... Es ist auf jeden Fall teuerer, sich erst zur Fehlerbehebung zwingen zu lassen, als eindeutige Fehlleistungen der Bauleitung schnell und unkompliziert zu beheben, da hast du wohl recht. Übrigens, es wäre nicht schlecht, wenn Du dich mal an Gratisanwalt hier auf diemucha wendest.


	BernieS (18.6.2004, 18:42)
	@Loewin: Ein relativ großes Bauprojekt, dass von vielen Einzelfirmen errichtet wird, wobei bei jeder Einzelfirma eine gewisse Fehlerwahrscheinlichkeit vorliegt, weist ganz einfach aus dem Summieren der einzelnen Wahrscheinlichkeiten eine gewisse Anzahl von Fehlern auf. Das Problem ist nur, wie der Errichter mit Fehlern umgeht. Meines Erachtens ist es viel teurer, sich erst zur Fehlerbehebung zwingen zu lassen, als eindeutige Fehlleistungen der Bauleitung schnell und unkompliziert zu beheben. Aber manche Firmen, wie beispielsweise die ÖWG, geben lieber viel Geld aus um die Kunden zu ärgern, als einen Fehler einzugestehen.


	Loewin (18.6.2004, 16:30)
	@ana ... 2 Jahre nach Übergabe.... Wohl lange Zeit.


	Loewin (18.6.2004, 13:15)
	@BernieS Habe gerade die Firmenstellungnahme gelesen. Brrrrrr... in so einem Haus möchte ich aber nicht wohnen. Wieso ist es eigentlich normal, daß in einer neu errichteten Wohnanlage nicht alles von Anfang an klaglos funkioniert?????


	BernieS (18.6.2004, 12:39)
	@ana: Die ÖWG ist die einzige Wohnbaugenossenschaft, die ich kenne, daher kann ich nicht beurteilen, ob andere noch schlechter sind. Jedenfalls merke ich weder etwas von "seriös", noch von "bemüht". Mängelbehebung wird prinzipiell auf Kosten der Kunden durchgeführt, erst wenn man sich viele Male beschwert, wird teilweise "gewährleistet". "Unschuldig" ist die ÖWG auch nicht an der schleppenden Mängelbehebung, da es nicht an den Professionisten liegt, sondern hauptsächlich an einer nicht funktionierenden Bauleitung. Das mit dem eingeschriebenen Brief habe ich schon unzählige Male probiert, aber die ÖWG ist nun mal auf beiden Ohren taub!


	ana (18.6.2004, 11:44)
	@BernieS: Die ÖWG ist eine der seriösesten und bemühtesten Genossenschaften, mit denen ich jemals beruflich zu tun hatte (ich arbeite NICHT dort). Die Mängelbearbeitung wird sehr professionell und wirklich kundenorientiert abgewickelt. Ausführende Firmen können natürlich eine Reklamationsbehebung erheblich verzögern - da ist die Genossenschaft tatsächlich "unschuldig". Ich empfehle dir, die Genossenschaft mit eingeschriebenem Brief nochmals auf die unerledigten Punkte hinzuweisen. Gerade kurz nach der Übergabe kann es sein, dass in der Fülle der Informationen und Wünsche etwas "untergeht".


	Loewin (18.6.2004, 09:29)
	@BernieS "Dass bei einer neu errichteten Wohnanlage nicht alles von Anfang an klaglos funkioniert, und auch einiges nachgebessert werden muss, ist ganz natürlich." Wieso eigentlich nicht????? @Paige das hört sich wirklich nicht gut an! Und es ist vielleicht ein Fall fürs Gericht. @BernieS Ich wünsche Dir auch viel Glück!


	osiris (18.6.2004, 09:29)
	Wie wärs wenn sich die Eigentümer auf einen Haufen tun und gemeinsam gegen die HV vorgehen ? (Fristsetzungen,....)


	Paige (18.6.2004, 08:53)
	das hört sich ja garnicht gut an. ich hoffe, dass ich dann bei meiner wohnung nicht solche probleme hab. aber von meiner genossenschaft hab ich bis jetzt noch nichts schlechtes gehört und kenne einige, die in den wohnungen dieser genossenschaften wohnen und sehr zufrieden sind. wünsch dir noch viel glück!